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来源: 央视新闻客户端    作者:    发布时间: 2017-12-13 18:51:16    编辑: 李娜

  近年来走向楼市风口的租赁市场,面临着稳定盈利等现实难题。

  7月7日,上海市政府正式发布了《上海市住房发展“十三五”规划》(以下简称“《规划》”),明确提出要大力发展住房租赁市场,鼓励住房租赁消费,稳定住房租赁关系,到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场,更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。

  上海租赁市场再次迎来发展春天。

  十三五新增1700公顷租赁用地

  根据《规划》,本市“十三五”期间的土地供应,总体是按照“住房用地供应总量较‘十二五’增长、商品住房用地稳中有升、租赁住房用地大幅增加、保障性住房用地确保供应”的原则;新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右,预计新增各类住房用地5500公顷,将比“十二五”期间增加近20%。其中商品住房用地2000公顷,约45万套;租赁住房用地1700公顷,约70万套;保障性住房用地1800公顷,约55万套(征收安置住房和共有产权住房等).

  与此同时,“十三五”时期,还将大幅增加租赁住房供应,在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房,预计新增供应租赁住房70万套;还将以市场为主,盘活存量住房资源,新增代理经租房源30万套(间)。积极促进租赁企业发展,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁,进一步完善和落实对企业长期持有的租赁住房的支持政策,同步做好与住房保障体系有机结合。

  《规划》发布的3天前,上海刚刚挂牌推出了位于浦东张江和嘉定新城的两幅土地,土地用途皆为“租赁住房”。根据规定,这两幅地块所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售,受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

  从住宅用地15%自持出租的硬性指标,到首次推出租赁用地,如今又明确十三五期间将新增1700公顷租赁用地、新增供应租赁住房70万套,显而易见,持有型的开发理念不断深入,这充分说明了当前对于此类地块调结构的导向,也证明了上海发展租赁市场的决心。

  完善购租并举

  根据链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示,2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

  存量时代下,长租公寓被众多房企看做是下一个业务增长点,纷纷进入这一领域“试水”,万科的泊寓、龙湖的冠寓、佳兆业的寓享空间等应运而生。

  莱坊上海董事和研究及咨询部主管杨悦晨表示:“在一些发达国家,多户式租赁住宅项目领域吸引的关注和活动正迅速发展。机构投资者如今正积极地关注该市场。在中国,我们觉得租售并举的模式可能会成为未来上海住宅土地市场的一种趋势。一个住宅产品里,开发商自持一部分作为长租公寓,可以解决未能买房或者暂时没有买房打算人士的居住需求,同时开发商自持一部分也可以对于所开发的楼盘有持续的运营,对于业主也是好事。”

  然而,长租公寓作为一个刚起步的行业,也存在着诸多问题。

  上海中原地产品牌部向《东地产财经周刊》记者指出,成熟的租赁市场可以缓解销售市场压力,也可以对房价形成一定牵制作用。但是由于上海上海房屋租金回报率大概在1.7%左右,也就是说想通过租赁收回全部投资成本要几十年的时间。这么低的投资回报很难吸引资金介入。虽然当前有不少企业在做长租公寓,但背后都是有大量资本做支撑,如果没有这些资本,仅仅靠正常运营的话,这些公司生存周期不超过2年。

  据魔方公寓公共关系部的负责人Belinda透露:“目前长租公寓在发展过程中遇到的最大问题是行业标准的缺乏。从物业的获取范围,如土地规划性质和用途不符的限制问题,到消防和营业执照的办理上,再到民用水电的费用标准,公积金提取、居住证办理等方面都缺乏落地的细则。”

  一位开发商代表也告诉记者:“去年上海出让的住宅用地就有15%持有出租的‘指标’,但关于这部分产品怎么做、找谁做,其实都没想好具体方案。”

  政策待完善

  上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴建议,我国应在金融、土地、税收等方面加紧制定相关政策,扶持、促进住房租赁机构发展。

  第一,积极开拓租赁住房投资资金的来源渠道。从长期看,应加快房地产投资信托立法,建立中国的房地产投资信托市场,为租赁住房投资、持有经营企业提供长期稳定的资金来源。

  第二,保障租赁住房的土地供应。规划租赁住房专用土地将这类土地的出让市场独立于普通的商品住宅土地出让市场之外,使其地价的形成能符合住房租金所决定的土地价值。鼓励存量工业用地和农村集体建设用地,在暂不转变土地性质的前提下,用于租赁住房开发建设,开发建设主体应对这类租赁住房进行整体持有经营一定年限,达到持有经营年限时可整体转让。

  第三,促进各类存量房屋转化为租赁住房。对于一些空置/闲置工业房地产,可进行改建式租赁住房开发、整体持有经营。对农村地区的空置/闲置住房,应鼓励相关投资主体进行改造开发后转化为养老、养生、休闲度假类租赁住房。

  第四,向住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利。对于各类租赁住房的投资经营企业,将房屋及相关固定资产的折旧费、维修费、物业管理费、投资利息、火灾保险等经营费用纳入企业所得税税基扣除项目,并适当提高房屋折旧率、缩短房屋折旧年限。对于利用存量工业厂房、经济酒店等原非住宅用房改建长租租赁住房的,提供一站式审批服务。调整其水、电等公用事业费收费标准,向普通居民住宅标准看齐。

  与此同时,在需求侧方面,争取在户籍管理、子女中小学入学、养老等方面,给予住房承租住户与自有住房居住户同等的福利待遇。

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